Plazos prescripción y responsabilidad en la edificación

La Ley de Ordenación de la Edificación (LOE) se aplica a las construcciones para las que se hubiera solicitado licencia posterior al 6 de mayo del 2000, según dispone su Disposición Transitoria 1ª.

Unos obreros trabajando en la construcción de un edificio.

Hay dos corrientes jurisprudenciales enfrentadas, siendo mayoritaria la que defiende la no aplicación retroactiva del artículo 18 de la LOE. Se sostiene que, bien naciera la acción de ruina antes de la entrada en vigor de la LOE, bien naciera después, pero respecto de obras realizadas o en realización antes de la LOE, el actor disfruta de 15 años para ejercitar la acción correspondiente, es decir, es de aplicación la responsabilidad decenal fundada en el artículo 1591 del Código Civil. Es lógico señalar que los juzgados apliquen el principio general de irretroactividad y lo dispuesto en el propio Código Civil en su Disposición Transitoria 4ª.

El artículo 17 de la LOE señala la responsabilidad civil de los agentes que intervienen en el proceso de la edificación, estableciendo los siguientes plazos:

a) 10 años defectos en elementos estructurales y que comprometan directamente la resistencia mecánica y la estabilidad del edificio.

b) 3 años por vicios constructivos o instalaciones que afecten a los requisitos de habitabilidad (higiene, salud y protección del medio ambiente).

c) 1 año en relación con los vicios o defectos de ejecución que afecten a elementos de terminación o acabado de las obras.

En cuanto a la exigencia de responsabilidad, dispone el apartado 3 del citado artículo lo que sigue:

3. No obstante, cuando no pudiera individualizarse la causa de los daños materiales o quedase debidamente probada la concurrencia de culpas sin que pudiera precisarse el grado de intervención de cada agente en el daño producido, la responsabilidad se exigirá solidariamente. En todo caso, el promotor responderá solidariamente con los demás agentes intervinientes ante los posibles adquirentes de los daños materiales en el edificio ocasionados por vicios o defectos de construcción (¿3 ó 10 años?).

El apartado 8 establece una exclusión de responsabilidad:

8. Las responsabilidades por daños no serán exigibles a los agentes que intervengan en el proceso de la edificación, si se prueba que aquéllos fueron ocasionados por caso fortuito, fuerza mayor, acto de tercero o por el propio perjudicado por el daño.

El artículo 18 establece los plazos de prescripción de las acciones:

1.    Las acciones para exigir la responsabilidad prevista en el artículo anterior por daños materiales dimanantes de los vicios o defectos, prescribirán en el plazo de dos años a contar desde que se produzcan dichos daños, sin perjuicio de las acciones que puedan subsistir para exigir responsabilidades por incumplimiento contractual.

Hay pues dos plazos en cuanto a la responsabilidad de los agentes de la edificación: un plazo de garantía (artículo 17) y un plazo para reclamar (artículo 18)

PLAZO DE GARANTIA

El plazo de diez años previsto en el artículo 1591 del Código Civil constituye un plazo de garantía (según TS), por lo tanto no lo es ni de prescripción o de caducidad. Su calificación como plazo de garantía implica que únicamente se exige que el daño se manifieste dentro de dicho plazo, y no, por tanto, que se ejercite necesariamente la acción de reclamación dentro del mismo.

En la LOE los plazos de garantía vienen establecidos en el artículo 17 (diez, tres o 1 año). Para poder reclamar los daños materiales deberán haberse manifestado dentro de los citados plazos de garantía, quedando exonerado de responsabilidad el agente si no se manifiesta dentro de dicho plazo.

PLAZO PARA RECLAMAR

Si el daño se manifiesta dentro de dichos plazos de garantía, el perjudicado tendrá dos años para reclamar. Dicho plazo lo es de prescripción (no de caducidad), por lo que puede interrumpirse (artículo 1973 Código Civil: "La prescripción de las acciones se interrumpe por su ejercicio ante los Tribunales, por reclamación extrajudicial del acreedor y por cualquier acto de reconocimiento de la deuda por el deudor"), contándose de nuevo y no por lo que restara.

Los dos años se computan desde que se produzcan los daños y no desde que venza el plazo de garantía, por lo que se puede dar el caso que la acción para reclamar haya prescrito antes del vencimiento del plazo de garantía.

Por tanto, el agente demandado podrá oponer la prescripción de la acción si demuestra que el perjudicado tuvo conocimiento de los daños con una antelación superior a los dos años, salvo que hubiera mediado una causa interruptiva de la prescripción.

El daño se produce cuando se manifieste y concrete su alcance, si bien hay que distinguir entre "daños continuados" y "daños permanentes" (Sentencia del Tribunal Supremo de 7 de febrero de 1997, en la que se afirma que «...estamos en presencia de lo que ha venido denominándose "daños permanentes", por contraposición al concepto de "daños continuados", entendiéndose por los primeros aquellos en los que el acto generador de los mismos se agota en un momento concreto aun cuando sea inalterable y permanente en el tiempo el resultado lesivo, en tanto que los segundos, los daños continuados, son aquellos que en base a una unidad de actos se producen día a día de manera prolongada en el tiempo y sin solución de continuidad». En el caso de daños continuados (que no de daños permanentes) el plazo para reclamar no comenzará a computarse hasta que cese el hecho motivador del daño.

Conclusiones

El promotor responde siempre solidariamente con los demás agentes intervinientes, lo que facilita al perjudicado el ejercicio de la acción de responsabilidad. En caso de duda, dirigirse directamente frente al promotor. Esto es así porque el promotor es quien asume la iniciativa de todo el proceso (como bien dice la Exposición de Motivos de la LOE).

A salvo que por pacto suscrito entre las partes se hubiera estipulado un régimen de responsabilidad diferente (entendiendo siempre que no altere a la baja lo establecido en la LOE), habrá que estar a la fecha de construcción de la edificación para aplicar el régimen anterior de responsabilidad decenal del Código Civil, o el nuevo régimen de 2 años de la LOE.

En cuanto a la prescripción de la acción, entiendo que la interrupción por la presentación de la demanda contra un tercero no legitimado pasivamente, y que no tiene la condición de agente de la edificación, no produce efectos ninguno. Es cierto que la ley permite que el perjudicado pueda ejercitar acciones contra cualquiera de los agentes de la edificación, sin que sea exigible el litisconsorcio pasivo necesario (es decir, no hay necesidad de demandar conjuntamente a todos los agentes que hubieran intervenido en el proceso de edificación), el perjudicado tiene la facultad de dirigirse contra todos o algunos de los presuntos responsables (Sentencias del Tribunal Supremo de 21 de marzo de 1996, 5 de julio de 1997, 3 de septiembre de 1997, entre otras), todo ello sin perjuicio de las acciones que el agente demandado (y obligado a reparar o indemnizar al perjudicado) pueda iniciar contra los demás agentes para distribuir internamente la responsabilidad, motivo por el cual se puede entender interrumpida la prescripción siempre y cuando se haya dirigido contra uno de los agentes intervinientes en la edificación.

Distinto es que en la producción del daño hubiera intervenido un tercero (entendiendo por tal una persona ajena a los agentes que intervienen en el proceso de edificación) junto con un agente, supuesto en que responderían ambos, y contra los dos se debería dirigir la demanda para obtener una indemnidad completa (se trata de un caso de corresponsabilidad y no de responsabilidad solidaria que se aplica única y exclusivamente a los agentes intervinientes en la edificación -el tercero queda fuera de la LOE).

En cuanto a las acciones personales que no tengan señalado un plazo especial, el artículo 1964 del Código Civil establece que será 15 años desde que pudo ejercitarse el derecho.