Guia facil para préstamos hipotecarios

El sector inmobiliario sigue siendo uno de los principales focos de actividad económica en España. Unas veces por inversión, otras simplemente por necesidad y algunas por tradición, buena parte de los españoles es partidario de adquirir vivienda en propiedad .Como es lógico, en la mayoría de los casos no disponen del dinero suficiente para hacer efectiva la compra y necesitan recurrir a la financiación, para lo que solicitan un préstamo hipotecario o hipoteca.

¿Qué es una hipoteca?

La hipoteca forma parte del préstamo hipotecario, que es una cantidad de dinero que se concede a una persona con la garantía real de un bien inmueble, es decir una vivienda. En este sentido, la hipoteca es el derecho real de garantía de la obligación contraída por el préstamo, aunque en términos coloquiales ambos suelen utilizarse prácticamente como sinónimo

En el fondo, la hipoteca no es más que un préstamo en la que la vivienda es la garantía real cobro a favor de la entidad financiera que presta el dinero. Es decir, en caso de que la persona que contrate la hipoteca no cumpla con sus obligaciones el banco o caja de ahorros pasa a convertirse en el titular del inmueble hipotecado. Hasta entonces, la vivienda será de quien figure como titular.

Formalizar la hipoteca

Un préstamo hipotecario cuenta prácticamente con los mismos elementos de cualquier otro préstamo, pero por sus particularidades el proceso está sujeto a legislación específica a través de la Ley Hipotecaria y otra serie de normativas vinculadas al Registro de la Propiedad y el mercado inmobiliario.

Una vez la persona ha decido se ha decantado por una vivienda y está de acuerdo con el precio que le ofrecen debe empezar a buscar el préstamo que mejor se adapte a sus posibilidades. Tras negociar y llegar a un acuerdo con la entidad esta deberá entregar una oferta vinculante diez días antes de la firma en la que se recojan todas las condiciones financiera de la operación de las que más tarde hablaremos. A la hora de formalizar el contrato debe participar un notario con el otorgamiento de una escritura pública. Su obligación es advertir sobre cualquier anomalía legal entre el contrato y la oferta vinculante, para lo que hay que enviarle los documentos que se firmarán con tres días de antelación. Además, también deberá informar sobre cualquier posible carga anterior que pesase sobre el inmueble.

La constitución de la hipoteca se inscribirá en el Registro de la Propiedad para su mayor publicidad. El registrador deberá calificar la hipoteca y determinar si se adecua a la Ley y está obligado a dedicar parte de su jornada laboral a asesor a los ciudadanos que así lo soliciten. De esta forma, se reflejará también la nueva situación del inmueble y su propiedad.

Elementos de una hipoteca.

Un préstamo hipotecario se compone de varios elementos que además servirán para determinar el tipo de hipoteca y hasta cierto punto su calidad respecto a otros productos. Conocerlos es imprescindible para poder negociar las mejores condiciones con el banco o caja de ahorros.

El bien hipotecado – Esta es la vivienda que ejerce de garantía de cobro en caso de impago. Su tasación determinará en buena medida el capital final del que se compone el crédito. Aunque cada inmueble tiene una tasación oficial esta rara vez coincide con el precio de venta. Por eso las entidades financieras suelen realizar sus propias tasaciones para determinar el valor real del piso.

El capital - Se trata del dinero que finalmente constituye el préstamo. Aunque existen hipotecas que cubren el 100% y hasta el 120% del coste de la casa, lo normal es que el dinero prestado por el banco sea inferior al valor del bien hipotecado. En términos generales suele alcanzar un 80% del valor de tasación del inmueble.

El plazo del préstamo – El tiempo que se tardará en devolver el préstamo es una de las partes más importantes, pues determinará en buena medida la cuantía final de los intereses y, sobre todo, los pagos periódicos que el solicitante deberá llevar a cabo. Estos generalmente se realizan de forma mensual.

El tipo de interés – Este es el elemento clave de la hipoteca. Existen diferentes tipos de interés, que en buena medida sirven para determinar las clases de préstamos hipotecarios. En este sentido, el tipo de interés determinará el porcentaje que hay que abonar al banco en concepto de intereses por el dinero prestado.

La carencia – Es un periodo en el que sólo se pagan los intereses y no se amortiza capital. Es habitual establecerlo al comienzo del préstamo, cuando el hipotecado cuenta con menos recursos tras haber tenido que pagar la entrada y los gastos administrativos.

Las comisiones – Al igual que cualquier en cualquier préstamo existen una serie de comisiones que varían en función de la entidad y el préstamo. Las más comunes son la comisión de estudio (ahora en desuso), de apertura, cancelación anticipada, subrogación, modificación de condiciones y amortización anticipada. Además es común establecer una cantidad fija por la reclamación de pagos.

Productos financieros adicionales – Aunque no forman parte del préstamo hipotecario propiamente dicho sí que son una baza importante para determinar las condiciones finales de la hipoteca. Entre estos productos destacan el seguro del hogar, que es obligatorio contratar aunque puede hacerse con cualquier entidad, y el seguro de vida asociado. Este último no es obligatorio por ley pero sirve a las entidades y los familiares del titular del préstamo para asegurarse del pago de la cantidad restante de la hipoteca en caso de fallecimiento. A estos se pueden añadir tarjetas de crédito, cuentas corrientes e incluso la exigencia de domiciliar la nómina y los recibos en el banco que concede la hipoteca.

Tipos de hipoteca

Existen diferentes fórmulas para identificar los préstamos hipotecarios según su modalidad, aunque lo más común es hacerlo en función del tipo de interés y su uso específico. Así, una clasificación de las hipotecas más frecuentes podría ser la siguiente:

Hipoteca con tipos de interés fijo – En este caso el tipo de interés se determina antes del firmar el préstamo y no varía durante toda la vida del mismo. Se trata de una de las modalidades más conservadoras porque es estable y segura. El cliente sabe en todo momento lo que tendrá que pagar cada mes, ya que sus cuotas no cambiarán. Por el contrario, tampoco se podrá beneficiar de la coyuntura económica. Además, los tipos ofertados por el banco suelen ser más altos que los del mercado para cubrirse ante eventuales subidas, en tanto que la duración es más corta que en los variables y oscila entre los 20 y los 30 años.

Hipoteca con tipos de interés variables – Son las más frecuentes en el mercado español con gran diferencia. En este caso el interés del préstamo varía con el tiempo, generalmente en función de un índice de referencia. El más común es el Euribor aunque en realidad puede referenciarse a otros como el IRPH de las cajas de ahorro, por ejemplo. Se trata de una opción más arriesgada, ya que es más complicado calcular con tiempo la cuota mensual, aunque también permite beneficiarse de una coyuntura positiva en cuanto a tipos de interés y el plazo del préstamo suele ser mayor, hasta los 40 años. A la hora de negociarlas hay que tener muy en cuenta la frecuencia y fecha en la que se realizarán las revisiones de los tipos de interés.

Hipoteca con interés mixto – Esta hipoteca combina las dos anteriores. Generalmente establece un tipo fijo para los primeros años en función de los ingresos del cliente y pasado ese tiempo el tipo de interés será variable y referenciado al índice escogido. Su ventaja es que permite conocer de antemano la cuantía que se pagará al principio del préstamo, que es cuando de menos recursos suele disponerse por el esfuerzo realizado en la compra.

Hipoteca inversa – A diferencia de los casos anteriores esta hipoteca se utiliza para obtener una rentabilidad del inmueble en propiedad tras la jubilación y sólo está destinado para mayores de 65 años o personas con severa dependencia. El banco concede un préstamo que se entrega habitualmente en forma de mensualidad con la vivienda como garantía. Una vez fallece el titular de la vivienda o el beneficiario del préstamo sus herederos podrán hacer frente a la parte que ya se ha entregado del préstamo y quedarse con la casa o dejar que el banco ejecute el mismo, se quede con la vivienda y hacer efectivo el capital restante.

Hipoteca puente – En realidad se trata de un crédito puente que se utiliza para hacer frente al coste de una nueva vivienda mientras se espera a vender la antigua. En este caso se hipoteca la casa en propiedad, evitando un préstamo personal, y con la espera de un año por parte de la entidad financiera para que el cliente venda su casa y reestructurar la situación con el préstamo hipotecario que necesite finalmente. Este crédito se cancelará tras la obtención de la hipoteca definitiva, ya que al recibir la vivienda nueva el cliente suscribirá una hipoteca tradicional por un montante superior.

Hipoteca multidivisa - Son préstamos contratados en una divisa diferente al euro. De esta forma se trata de aprovechar los bajos tipos de interés de algunas monedas para abaratar el préstamo. Es una de las opciones más arriesgadas, ya que a los posibles cambios del índice de referencia (generalmente del Libor) hay que sumar el monetario, ya que en realidad el préstamo se contrata en otra divisa pero luego las mensualidades se pagan en euros. Hasta el momento las monedas más utilizadas son el yen japonés y el franco suizo.

La amortización del capital

A la hora de hacer frente a un préstamo hipotecario se paga por una parte el capital prestado y los intereses que genera dicho capital para la entidad financiera. En la mayoría de hipotecas existe una relación decreciente entre el porcentaje de intereses que se paga durante los primeros años del préstamo y el capital real que se amortiza en las cuotas mensuales. Es decir, conforme pasa el tiempo el cliente está realmente destinando más dinero a devolver el préstamo (muchos lo llaman pagar la casa) y menos a hacer frente a los intereses.

Esto se debe a que el modelo de amortización (método que se utiliza para establecer la forma en la que se devolverá el capital) es el modelo francés o de amortización progresiva. Su funcionamiento es relativamente sencillo. El usuario se compromete a pagar una anualidad constante por cada periodo pactado y que se desglosará por una parte en la cancelación de intereses y por otra en la amortización de parte del capital del préstamo. Al final, al ser las anualidades constantes, al comenzar la amortización del capital comenzará a disminuir la parte destinada al pago de intereses y aumentando la parte destinada a la amortización del capital en cada período.

Existen otros sistemas de amortización, aunque no se emplean con tanta frecuencia en España. Se trata del sistema americano o fondo de amortización y del alemán o amortización constante. En el primero el deudor abonará la cantidad del capital prestado una vez finalizado el periodo de préstamo y mientras tanto sólo deberá hacer frente a los intereses, que se calculan en función del capital y la vida del préstamo. En el segundo, el deudor se compromete a cancelar cantidades variables al finalizar o comenzar cada periodo y que se desglosará en una primera parte constante que se destina a amortizar el capital y una segunda variable para la cancelación de intereses.